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ゴルフの話題は盛り沢山!!でも役に立つ住宅ローンの賢い学び!!

2018/07/20

ゴルフの話題満載でお伝えしております。

ちょっと休憩し、住宅ローンについての号外をお伝えします。

お金がうまく回らないと好きなゴルフも出来ませんよね。

為になることも沢山あります。是非、読んで見て下さい。

 

住宅ローン~年収・借入金額・借入期間

【住宅ローン編】
審査のポイントは、主に以下の通り
年齢
勤務先
個人信用情報
健康状態(団体信用生命保険)
年収
借入金額
借入期間
金利(固定金利・変動金利)
保証料
返済比率
担保評価
スコアリング
所有権(土地・建物)
接道
申し込み経緯
競合債務
他行競合

 

年収・借入金額・借入期間 3つ行っちゃいます!!

この3項目は、相関関係があり、さまざまなパターンがあり、一概にお話出来ない部分ですが、

なるべく解り易く、解説して行きたいと思います。

 

借入期間は、年齢で決定される部分で、借入時20歳以上で最終完済年齢が80歳未満または75歳未満が一般的です。

何年位で組んだらいいのかな~??とお考えの場合、自己資金が充分あり、万が一の場合の補填が可能であれば、

短期で返済計画を組む事が理想です。何故かというと、トータル的な支払い利息が少なくて済むからです。

 

一番多いパターンは、年齢との兼ね合いはありますが、30年~35年組む方が多いです。借入期間を可能な限り長くすると、

当たり前ですが、毎月の返済金額が少なくなります。なぜ、長期返済を選択するかと言いますと、現在の収入を前提に、

給与は、逓増的に増加して行く??

 

昇給、昇格により、収入が増えることがを一般的であり、半数以上の方が、予定通りに進んで行きます。

しかしながら、勤務先が大手上場企業、公務員等であれば良いですが、勤務先の経営状態の悪化、勤務先での

人間関係に行き詰まり、転職なんてことも絶対ないと言えない!!ですよね!!

 

理想は、長期で組んでおいて、内入れ(一部繰り上げ返済)を繰り返し、借入金を削減して行くことが絶対お薦め!!

それから、返済方法に、毎月返済のみ、ボーナス併用返済がありますが、多少の倹約、調整で可能であれば、

毎月均等返済のみで対応すべきです。ボーナスは、「貰えるもの」と考えない方が無難で、貰えた場合は、

一部繰り上げ返済、貯蓄でストックしておくことを、こちらも絶対勧めます。

 

毎月の返済を限りなく少なく設定し、ボーナスで出来るだけ多く返済しよう!!なんて御止め下さい。

ちなみに、返済の割合ですが、毎月部分50%、ボーナス部分50%が上限です。

どうしても、ボーナス返済を併用されたい場合は、毎月部分80%、ボーナス部分20%位がお薦となります。

 

借入金額ですが、幾らが最適であるとの原則はありませんが、名目上の上限金額は5,000万円以内です。

前回投稿時触れました告知のみで加入できる「団体信用生命保険」に入れる上限額だからです。

 

※5,000万円超は、社内稟議となり、厳しい目線での審査があります。

 

5,000万円を超える場合、事前に医師の健康診断書が必要になり、かなり稀ですが、出来ないことはありません。

ちなみに、団体信用生命保険の上限は1億円以内です。

 

皆さんが一番知りたいと思われる、幾ら住宅ローンを組めるか??

の金額ですが、解り易い目安を教えましょう!!

ずばり!!税込み年収の5倍程度が理想的な無理のない借入金額だとお考え下さい。

どんな多くても、税込み年収の6倍以内でご対応下さい。

年収の目安で、どの位の借入金額が妥当なの??

 

金融機関は、属性により、税込み年収の7倍を貸出もしておりますが、年収の倍増が絶対条件で、

仮に借入が出来ても、返済のために働いている状況になり、最悪の場合、破綻の危険性が充分ありますよ!!

具体例1)
年収500万円→5倍を借入2,500万円  6倍を借入3,000万円  この辺が妥当!!
具体例2)
年収800万円→5倍を借入4,000万円  6倍を借入4,800万円
具体例2は、若干注意は必要!!年収が増加すると、税率も上がります。借入することは、問題なく出来ますが、

この年収で、実際に年収6倍を借りると結構大変ですよ!!この年収でも、無理のない金額は、

4倍の3,200万円  程度で、抑える工夫がお薦めです。

 

ちなみに、住宅ローンを組む際の審査目線での年収は、ずばり500万円です。

500万円以下の年収でも勿論融資審査は通りますが、

あくまで、基本的な基準であるとお考え下さい!!

 

 

金利

金利(固定金利・変動金利)

住宅ローンを借入する場合、金利を固定金利にするか、変動金利にするか、既に借入をした方も多分悩んだはず!!

それは、誰しも、安い金利で長期間借入したいのが、本音!!

例えば、金額3,000万円を金利2%で30年返済で取り組んだ場合、お薦めのボーナス返済なしで、

毎月の返済は、110,885円です。30年間の総返済額が、39,918,903円で、

利息支払い総額9,918,903円  です。

一方条件は上記同一で、金利が3%であった場合、毎月の返済額126,481円、

30年間の総返済額45,533,235円  なんと!!利息支払い総額15,533,235円

金利が1%の差で、、、、、、、総支払額が5,614,332円も違うんですよ!!驚きですよね!!

約30年位前の貸出金利は、10%位だったんですよ!!信じられますか??

高度成長期、バブル崩壊、時代はながれましたね!!

 

あくまで、金利が一定である単純比較ですが、金利選択は当然悩みます。

現在は、「日銀のゼロ金利政策」のなか、市場最高の低金利時代と言われていますが、金利は上がることはあっても、
これ以上下がることは考えにくい??いや感がれられません??

 

選択の方法は、幾つかありますが、以下のようなパターンになると思います。
変動金利のみ
当初10年間固定金利で、10年後に再度固定にするか、変動にするか選択する
変動金利半分、固定金利半分に金額の割合を決める(人気割合は、50対50)
繰り上げ返済を繰り返し、早期返済を確実に出来る方は、1を選択されると良いと思います。

 

固定金利期間は、通常繰り上げ返済が出来ません。変動金利期間中は、繰り上げ返済可能。

金融機関により、繰り上げ返済の手数料の有無がありますので、ご注意下さい。
10年後の事は、誰にも分らないし、とりあえず??という方、結構多いですが、

2のご選択がお薦め!!しかしながら、10年間繰り上げ返済が出来ないので、しっかり貯金し、10年後に備えて下さいね!!

3は、変動金利部分は、繰り上げ返済も出来るし、固定(10年がお薦め)金利もかなり安い(1%切るかも??)

最近の堅実派は、3を選びます。

いずれも、正解はありませんが、自分のライフスタイルに合わせ、ご選択して下さい。

後々自分の読みが当れば嬉しいし、外れたって命が取られるわけではありません。

保証料

住宅ローンを借入する際、「保証料」って言葉が良く出て来ると思います。

金融機関から直接借入するのに~??金利以外に、、、、なぜ~??料金がかかるのかな~??

そうなんですよ!! 金融機関は、関連会社で、○○保証、○○信用保証等の会社に住宅ローン債権の

「保証」をさせているので、保証料を取ります。言うなれば、債務者が住宅ローンを借入すると、

融資実行金から、保証料を差し引き、保証会社に支払う仕組みを取ります。

 

この保証料を主な収入源として、保証会社は運営されています。

保証会社の役割は、債務者が、万が一返済に滞り、返済出来なくなった場合に、「代位弁済」の措置取ります。

金融機関のリスクアセット的な役割を果たす訳です。

 

簡単にご説明すると、保証料が掛かるのは、このような仕組みによるものです。

次に、保証料は、「外枠方式」「内枠方式」があります。

 

外枠方式は———借入時に、最初に支払う方式ですが、最初に一括払いで支払えば、後々の支払いはありません。

 

内枠方式は———–借入時に一括で支払うのではなく、貸出金利に0.3%~0.4%上乗せされ、金利に含まれる仕組みで、

返済期間全体で支払う仕組みを取ります。

 

一概にどちらが得なの??との話がありますが、一般的には、最初の負担は、多く感じますが、

外枠方式の方が、トータル的な負担はお得となります。

一方で、かなり昔はあまりなかったですが、最近では、「保証料なし」のネット銀行もあります。
幾つかのお薦めはありますが、ぎんたのお薦めは、「ソニー銀行」です。保証料なし!!

銀行窓口に行かなくて良し!!毎月1万円から繰り上げ返済可能!!三拍子揃っています!!

 

返済比率

 

返済比率とは、読んで字のごとく、年間返済額÷税込み年収×100=返済比率(%)

まず、どの位の返済比率が理想か??返済可能か??をお話しますね!!
ずばり!!  35%以内、、、、片目をつぶり、40%以内

お考え下さい??「税込み年収の最大40%」ですよ。この比率は、家計全体で返済可能であろう数字です。

税込み年収から、税金を差し引くと、、、とほほほほほほ。。。。。。。!!!!
奥様の収入は、合算OKです!!

そんなの無理でしょう!!と怒られそうですが、理想の返済比率は、25%以内です。

例えば、税込み年収500万円の方が、住宅ローン3,000万円 期間30年、金利2%だとすると、

毎月の返済額が、110,885円  年間返済額は、12倍した金額は、1,330,620円となります。
んんんん、、、、 以前ご説明の通り、年収の6倍ですので、ギリギリの水準かな~??

返済比率は、1,330,620円÷5,000,000円×100=27%  です。

住宅ローン単体で、この水準は、ギリギリか??
この状態で、繰り上げ返済を繰り返し、堅実に返済をして行ければ、特に問題はありません。
住宅ローンの借入の際には、数百万円の自己資金は、使ってしまったと思われます。

例えば、車を購入。まあ~無理せず、でも子供をサッカー倶楽部に通わせ、時には遠征試合もあるから、

何とか250万円のワンボックスを全額借入で、5年返済、金利も住宅ローンのように低利では借入出来ないので、

4%でマイカーローンを組むとしましょう!!

お父さん!!がんばれ!!  何とか借入に成功。 んんんん。、、、、、??
毎月の返済額は、46,041円   年間返済額552,492円

住宅ローンと合わせた年間返済額は??(1,330,620円+552,492円)、、、
さて、、、、!!!!
合計1,883,112円

 

トータルの返済比率は、37.66%  ほーら~!!

住宅ローンと、車を1台購入すると、簡単にこんな金額を返すの??、、、、悲しい、、、、、。

追い打ちをかけますが、もう一台奥様用に軽自動車を購入、

供の学資保険、塾代、お金のかかることを考えたらきりがないですね~!!

なので、共働きは普通になるわけです。

 

最後にちょっと忘れがちな??

ちょっと間に合わせで、カードローンを50万円借入。返済は、月1万円、年間12万円

当然住宅ローンの審査の際に、返済比率に入っていますからね!!

自分で申告しなくても、どこの銀行で、30万円、あそこの銀行で、50万円の枠があり、現在の残高はいくら!!

返済は、延滞なくされているか!! すべてお見通しなのです!!

長らく、号外に4本のお付き合い、誠にありがとうございました!!

 

また、機会を見て、投稿させていただきます!!

 

ゴルフの話題を楽しみにしていた、ファンの方には、申し訳ありませんでした!!

 

次回は、ゴルフの話題で!!

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