ゴルフの話題満載でお伝えしております。
ちょっと休憩し、住宅ローンについての号外をお伝えします。
お金がうまく回らないと好きなゴルフも出来ませんよね。
為になることも沢山あります。是非、読んで見て下さい。
住宅ローン～年収・借入金額・借入期間
【住宅ローン編】
審査のポイントは、主に以下の通り
年齢
勤務先
個人信用情報
健康状態（団体信用生命保険）
年収
借入金額
借入期間
金利（固定金利・変動金利）
保証料
返済比率
担保評価
スコアリング
所有権（土地・建物）
接道
申し込み経緯
競合債務
他行競合
年収・借入金額・借入期間 ３つ行っちゃいます！！
この３項目は、相関関係があり、さまざまなパターンがあり、一概にお話出来ない部分ですが、
なるべく解り易く、解説して行きたいと思います。
借入期間は、年齢で決定される部分で、借入時２０歳以上で最終完済年齢が８０歳未満または７５歳未満が一般的です。
何年位で組んだらいいのかな～？？とお考えの場合、自己資金が充分あり、万が一の場合の補填が可能であれば、
短期で返済計画を組む事が理想です。何故かというと、トータル的な支払い利息が少なくて済むからです。
一番多いパターンは、年齢との兼ね合いはありますが、３０年～３５年組む方が多いです。借入期間を可能な限り長くすると、
当たり前ですが、毎月の返済金額が少なくなります。なぜ、長期返済を選択するかと言いますと、現在の収入を前提に、
給与は、逓増的に増加して行く？？
昇給、昇格により、収入が増えることがを一般的であり、半数以上の方が、予定通りに進んで行きます。
しかしながら、勤務先が大手上場企業、公務員等であれば良いですが、勤務先の経営状態の悪化、勤務先での
人間関係に行き詰まり、転職なんてことも絶対ないと言えない！！ですよね！！
理想は、長期で組んでおいて、内入れ（一部繰り上げ返済）を繰り返し、借入金を削減して行くことが絶対お薦め！！
それから、返済方法に、毎月返済のみ、ボーナス併用返済がありますが、多少の倹約、調整で可能であれば、
毎月均等返済のみで対応すべきです。ボーナスは、「貰えるもの」と考えない方が無難で、貰えた場合は、
一部繰り上げ返済、貯蓄でストックしておくことを、こちらも絶対勧めます。
毎月の返済を限りなく少なく設定し、ボーナスで出来るだけ多く返済しよう！！なんて御止め下さい。
ちなみに、返済の割合ですが、毎月部分５０％、ボーナス部分５０％が上限です。
どうしても、ボーナス返済を併用されたい場合は、毎月部分８０％、ボーナス部分２０％位がお薦となります。
借入金額ですが、幾らが最適であるとの原則はありませんが、名目上の上限金額は５,０００万円以内です。
前回投稿時触れました告知のみで加入できる「団体信用生命保険」に入れる上限額だからです。
※５,０００万円超は、社内稟議となり、厳しい目線での審査があります。
５,０００万円を超える場合、事前に医師の健康診断書が必要になり、かなり稀ですが、出来ないことはありません。
ちなみに、団体信用生命保険の上限は１億円以内です。
皆さんが一番知りたいと思われる、幾ら住宅ローンを組めるか？？
の金額ですが、解り易い目安を教えましょう！！
ずばり！！税込み年収の５倍程度が理想的な無理のない借入金額だとお考え下さい。
どんな多くても、税込み年収の６倍以内でご対応下さい。
年収の目安で、どの位の借入金額が妥当なの？？
金融機関は、属性により、税込み年収の７倍を貸出もしておりますが、年収の倍増が絶対条件で、
仮に借入が出来ても、返済のために働いている状況になり、最悪の場合、破綻の危険性が充分ありますよ！！
具体例１）
年収５００万円→５倍を借入２,５００万円 ６倍を借入３,０００万円 この辺が妥当！！
具体例２）
年収８００万円→５倍を借入４,０００万円 ６倍を借入４,８００万円
具体例２は、若干注意は必要！！年収が増加すると、税率も上がります。借入することは、問題なく出来ますが、
この年収で、実際に年収６倍を借りると結構大変ですよ！！この年収でも、無理のない金額は、
４倍の３,２００万円 程度で、抑える工夫がお薦めです。
ちなみに、住宅ローンを組む際の審査目線での年収は、ずばり５００万円です。
５００万円以下の年収でも勿論融資審査は通りますが、
あくまで、基本的な基準であるとお考え下さい！！
金利
金利（固定金利・変動金利）
住宅ローンを借入する場合、金利を固定金利にするか、変動金利にするか、既に借入をした方も多分悩んだはず！！
それは、誰しも、安い金利で長期間借入したいのが、本音！！
例えば、金額３,０００万円を金利２％で３０年返済で取り組んだ場合、お薦めのボーナス返済なしで、
毎月の返済は、１１０,８８５円です。３０年間の総返済額が、３９,９１８,９０３円で、
利息支払い総額９,９１８,９０３円 です。
一方条件は上記同一で、金利が３％であった場合、毎月の返済額１２６,４８１円、
３０年間の総返済額４５,５３３,２３５円 なんと！！利息支払い総額１５,５３３,２３５円
金利が１％の差で、、、、、、、総支払額が５,６１４,３３２円も違うんですよ！！驚きですよね！！
約３０年位前の貸出金利は、１０％位だったんですよ！！信じられますか？？
高度成長期、バブル崩壊、時代はながれましたね！！
あくまで、金利が一定である単純比較ですが、金利選択は当然悩みます。
現在は、「日銀のゼロ金利政策」のなか、市場最高の低金利時代と言われていますが、金利は上がることはあっても、
これ以上下がることは考えにくい？？いや感がれられません？？
選択の方法は、幾つかありますが、以下のようなパターンになると思います。
変動金利のみ
当初１０年間固定金利で、１０年後に再度固定にするか、変動にするか選択する
変動金利半分、固定金利半分に金額の割合を決める（人気割合は、５０対５０）
繰り上げ返済を繰り返し、早期返済を確実に出来る方は、１を選択されると良いと思います。
固定金利期間は、通常繰り上げ返済が出来ません。変動金利期間中は、繰り上げ返済可能。
金融機関により、繰り上げ返済の手数料の有無がありますので、ご注意下さい。
１０年後の事は、誰にも分らないし、とりあえず？？という方、結構多いですが、
２のご選択がお薦め！！しかしながら、１０年間繰り上げ返済が出来ないので、しっかり貯金し、１０年後に備えて下さいね！！
３は、変動金利部分は、繰り上げ返済も出来るし、固定（１０年がお薦め）金利もかなり安い（１％切るかも？？）
最近の堅実派は、３を選びます。
いずれも、正解はありませんが、自分のライフスタイルに合わせ、ご選択して下さい。
後々自分の読みが当れば嬉しいし、外れたって命が取られるわけではありません。
保証料
住宅ローンを借入する際、「保証料」って言葉が良く出て来ると思います。
金融機関から直接借入するのに～？？金利以外に、、、、なぜ～？？料金がかかるのかな～？？
そうなんですよ！！ 金融機関は、関連会社で、○○保証、○○信用保証等の会社に住宅ローン債権の
「保証」をさせているので、保証料を取ります。言うなれば、債務者が住宅ローンを借入すると、
融資実行金から、保証料を差し引き、保証会社に支払う仕組みを取ります。
この保証料を主な収入源として、保証会社は運営されています。
保証会社の役割は、債務者が、万が一返済に滞り、返済出来なくなった場合に、「代位弁済」の措置取ります。
金融機関のリスクアセット的な役割を果たす訳です。
簡単にご説明すると、保証料が掛かるのは、このような仕組みによるものです。
次に、保証料は、「外枠方式」「内枠方式」があります。
外枠方式は———借入時に、最初に支払う方式ですが、最初に一括払いで支払えば、後々の支払いはありません。
内枠方式は———–借入時に一括で支払うのではなく、貸出金利に０.３％～０．４％上乗せされ、金利に含まれる仕組みで、
返済期間全体で支払う仕組みを取ります。
一概にどちらが得なの？？との話がありますが、一般的には、最初の負担は、多く感じますが、
外枠方式の方が、トータル的な負担はお得となります。
一方で、かなり昔はあまりなかったですが、最近では、「保証料なし」のネット銀行もあります。
幾つかのお薦めはありますが、ぎんたのお薦めは、「ソニー銀行」です。保証料なし！！
銀行窓口に行かなくて良し！！毎月１万円から繰り上げ返済可能！！三拍子揃っています！！
返済比率
返済比率とは、読んで字のごとく、年間返済額÷税込み年収×１００＝返済比率（％）
まず、どの位の返済比率が理想か？？返済可能か？？をお話しますね！！
ずばり！！ ３５％以内、、、、片目をつぶり、４０％以内
お考え下さい？？「税込み年収の最大４０％」ですよ。この比率は、家計全体で返済可能であろう数字です。
税込み年収から、税金を差し引くと、、、とほほほほほほ。。。。。。。！！！！
奥様の収入は、合算OKです！！
そんなの無理でしょう！！と怒られそうですが、理想の返済比率は、２５％以内です。
例えば、税込み年収５００万円の方が、住宅ローン３,０００万円 期間３０年、金利２％だとすると、
毎月の返済額が、１１０,８８５円 年間返済額は、１２倍した金額は、１,３３０,６２０円となります。
んんんん、、、、 以前ご説明の通り、年収の６倍ですので、ギリギリの水準かな～？？
返済比率は、１,３３０,６２０円÷５,０００,０００円×１００＝２７％ です。
住宅ローン単体で、この水準は、ギリギリか？？
この状態で、繰り上げ返済を繰り返し、堅実に返済をして行ければ、特に問題はありません。
住宅ローンの借入の際には、数百万円の自己資金は、使ってしまったと思われます。
例えば、車を購入。まあ～無理せず、でも子供をサッカー倶楽部に通わせ、時には遠征試合もあるから、
何とか２５０万円のワンボックスを全額借入で、５年返済、金利も住宅ローンのように低利では借入出来ないので、
４％でマイカーローンを組むとしましょう！！
お父さん！！がんばれ！！ 何とか借入に成功。 んんんん。、、、、、？？
毎月の返済額は、４６,０４１円 年間返済額５５２,４９２円
住宅ローンと合わせた年間返済額は？？（１,３３０,６２０円+５５２,４９２円）、、、
さて、、、、！！！！
合計１,８８３,１１２円
トータルの返済比率は、３７．６６％ ほーら～！！
住宅ローンと、車を１台購入すると、簡単にこんな金額を返すの？？、、、、悲しい、、、、、。
追い打ちをかけますが、もう一台奥様用に軽自動車を購入、
子供の学資保険、塾代、お金のかかることを考えたらきりがないですね～！！
なので、共働きは普通になるわけです。
最後にちょっと忘れがちな？？
ちょっと間に合わせで、カードローンを５０万円借入。返済は、月１万円、年間１２万円
当然住宅ローンの審査の際に、返済比率に入っていますからね！！
自分で申告しなくても、どこの銀行で、３０万円、あそこの銀行で、５０万円の枠があり、現在の残高はいくら！！
返済は、延滞なくされているか！！ すべてお見通しなのです！！
長らく、号外に４本のお付き合い、誠にありがとうございました！！
また、機会を見て、投稿させていただきます！！
ゴルフの話題を楽しみにしていた、ファンの方には、申し訳ありませんでした！！
次回は、ゴルフの話題で！！