【号外】住宅ローンイロハ？？

 

お金の借り方、貸し方、銀行の審査の仕組み、審査ポイント等を個人、法人全般にて、投稿致します。

 

真面目に行きますので、ゴルフの上達と同等に役立つかも知れません？？

 

暫し、お付き合い下さい！！

聞きかじりではありません！！

それは、一体どうゆうこと？？

「それはなぜかというと？？」　私は、元銀行員でした。　２～３年の勤務ではないですよ！！

約１９年程、勤務経験があります。個人ローンでは、住宅ローン、マイカーローン、教育ローン、

そして個人では、やはり「人生最大の買い物」である「住宅」です、、、、、！！

そう、「住宅ローン」も数限りなく、実行して来ました。どこの銀行でも借入可能な属性をお持ちであれば、

お客様、銀行側でもあまり苦労もありませんが、工夫と知恵を絞り、審査を通過させた案件は、大変醍醐味があり、

勿論、「延滞」「貸し倒れ（不良債権）」は、本末転倒ですので、「理論構築」が出来る真面目で誠実な方に貸出出来るプラス材料を整理し、

融資審査の承認を取って行きます。

まずは、個人のゾーンからの解説になりますが、個人ローンは、あくまで「パッケージ」的な仕組みで審査、運用を行います。

一方、法人融資は、新規開業、設備融資、運転資金、アパート建築資金、赤字補填資金、シンジケートローン等、

こちらが銀行員に課せられた、「最大のテーマ」です。

法人融資は、一筋縄で行かない案件が殆どで、「会社経営者とじっくり商談し、案件の内容、資金使途、償還期間、償還能力」

を総合的に検証し、融資の可否を判断して行きます。

かなり真面目に書いてますが、個人、法人（企業経営者含む）問わず、お会いしてお話を御伺いし、

一定の書類をご用意いただければ、融資の可否判断（あくまで方向ですよ～！！）は、付くと思います。

取り急ぎの総論です。

次は、「融資の５大原則」から始まり、個人ローンの代表である「住宅ローン」の審査のポイントから、

順を追って専門用語を交えながら、解説して行きます。

これから、住宅ローンを新規で借入したい方。

近年は、日銀のゼロ金利導入により、市場最強の低金利時代にありますが、

「借り換え」はどのような場合に有効でどの銀行で取り組めば良いのか？？等も書いて行きたいと思います。

 

融資の五原則

 

すべての銀行融資の大原則！！そう、、、、！！「融資の５原則」からご説明します！！

【融資の５原則】

銀行が融資を行うかどうかを判断する上で考慮するべき基本原則として、公共性、安全性、収益性、
流動性、成長性、の５つが上げられます。

銀行員は基本的にはこの原則を念頭において、融資業務に当たっています。

 

公共性の原則

銀行融資は、預金者からの預金で融資を行っていることから、公共性を十分考慮し、融資しなければなりません。　健全な社会の発展に役立つもので、世間から非難を浴びるような融資をしてはなりません。

 

安全性の原則

融資した資金は確実に回収できるものでなければなりません。銀行は融資先としては返済能力と返済意思のある者を選定する必要があります。

そして担保や保証といった保全をしっかりすることで、万が一のときの融資金の回収に　問題が無いようにすることも大切です。

また、特定の企業、業種に融資先が偏らないようにすることも、貸出金の安全性を高めることになります。

これが一番大事ですから、スムーズに融資を受けるためには信用保証協会の利用を考える必要もあります。

※保証協会とは、公的な機関で、各県毎に、○○県信用保証協会があり、主に、中小、零細企業が、

銀行から、融資を受ける際に、各県の信用保証協会が、各融資に対して、債務者に代わり、保証人に当たる役割を果たします。

簡単に申し上げますと、信用力が低く、融資金の返済が約束通りに返済されるか確証がありません。

仮に、債務者が、融資金の返済が滞り、返済不能となった場合には、保証協会が債務者に代わり、「代位弁済」を御行います。

故に、金融機関は、リスクがないまたは「リスクアセット」になるため、保証協会付融資を念頭に対応します。

債務者は、保証料として、融資額の０．５％～２％程度の信用保証料を融資額から差し引かれ支払い、

金融機関から保証協会へ支払われる仕組みとなります。

従前は、融資の大半が１００％信用保険が適用対象になっていましたが、対象の融資の制度によりさまざまですが、

リスク割合を銀行２０％、保証協会８０％のような、償還不能時の負担割合を分け合う融資が主流となってきております。

 

収益性の原則

公共性が強い銀行とはいっても、銀行も利益を追求しなければなりません。そのためには、貸出利率を高くするか、貸出量を増やす必要があります。

金利は企業の信用力、担保・保証などに応じて適正な危険負担を割り出し、貸出金利に反映させることが収益性のためにも必要となります。

各貸出毎に金利が違うのは、自行の債務者事の信用格付けによって決定され、いわゆる高金利、低金利が適用されるのは、

信用力の評価によるものであることを覚えておいて下さい。

 

流動性の原則

融資の期間は、預金の期間に見合った期間に設定するべきであると言うものです。銀行預金はお客さんから申し出があれば

すぐに返す必要がある普通預金や、１年から２年ぐらいの定期預金が大部分を占めています。預金とのバランスを考えると、

融資期間は長期よりも銀行側の理論だけであれば、短期で貸出したほうが良いということになります。

現在の財務状況により、長期での融資調達が難しいようであれば、短期調達をせざるを得ない訳ですが、

収益の改善により、短期から長期へ切り替えしていくのも考え方次第です。

 

成長性の原則

融資した資金が融資先の成長・発展に役立ち、さらに銀行自身の成長・発展にも役立つものでなければなりません。
融資を受けることで自社の発展・成長をできるだけ具体的に説明できるといいです。
今後融資を受けていく際には、この５つの原則を十分認識し、交渉して行きましょう。

元銀行員には常識ですが　、かなり小難しい話となりましたが、金額の大小に関係なく、この５つの原則に基づいて

融資判断は行われております。

為になるので、次も見てね！！